郁亮再开万科“活下去”药方:回归实业属性,要向制造业“取经”

郁亮再万科“活下去”药方:回归实业属性,要向制造业“取经”

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑

“未来,企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了,不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。行业出路只有一条,踏踏实实向制造业学习,通过劳动挣加工制造和服务的钱。”3月31日,万科董事会主席郁亮在2020年度业绩说明会上再为万科开“活下去”的药方。

            郁亮再开万科“活下去”药方:回归实业属性,要向制造业“取经”

在此之前,万科于3月30日晚披露全年业绩公告,2020年万科实现营业收入4191.1亿元,归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%;开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。

自“三道红线”出台后,是否踩线成了房企的重要考核指标。数据显示,万科2020年剔除预收账款的资产负债率为70.4%,现金短债比为1.8倍,净负债率为18.1%。

所谓“三道红线”,是指去年8月监管部门对重点房企资金监测和融资管理规则,按照“红、橙、黄、绿”四档管理,并据此设置“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

从万科披露的数据来看,截至2020年末,万科的净负债率与现金短债比均优于“三道红线”政策标准,目前仅剩剔除预收款后的资产负债率这一项尚未降至红线以下。

对此,万科方面称,有信心在一季度回到“绿档”。在郁亮看来,“三道红线”、“双集中”等政策的出台,标志着行业已进入管理红利时代。管理红利时代,对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性,房地产回归实业属性,是一个不可逆转的趋势。这不仅意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢,也意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重。

管理红利时代,房地产行业的机会来自哪里呢?

“不能再依靠土地红利、金融红利赚钱,不代表房地产行业就没有机会。”郁亮以家电行业为例,家电行业在2007年市场已逐渐饱和接近“天花板”,但经过残酷的行业洗牌,存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔,最终都凭借着好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场。这说明,即使行业进入存量竞争时代,优秀企业依然有机会。

郁亮指出,机会来自客户的需求,机会也来自城市的发展。

在2020年报中,万科披露,公司已从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角,聚焦提升综合住区的开发和服务能力。同时提出,TOD、城市更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等均是未来城市的必要元素,也是公司业务重点发力点。

事实上,除了地产开发和物业管理,万科已建立商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育和食品7大BU(事业单元)。而市场普遍关注万科旗下多元业务是否有发展的优先级,以及对应的上市规划和进程。

对此,郁亮表示,对于每个领域的投资集团都会考虑其发展潜力以及公司的能力,遵照能力优先级标准,没有相应能力不会做投资。由于不同业务类型最终都要接受市场检验,公司多元业务先后都会上市,主要基于每个业务相互之间协同性,以及业务长远性来考量,而不会以短期资本市场热点来决定上市安排。

虽然找到出路和机会,不过郁亮指出,万科战略比较清晰,也存在两个短板。一个是组织怎么适配战略的问题,另一个如何发现并邀请优秀人才加入。

“从品牌年轻化的考虑,万科已有自己的厂牌‘筋厂’,但鉴于科技已经融入万科业务的方方面面,我们对人才定义要求发生了变化。从原先整个房地产行业的人才,变为将全社会人才作为选择标准,万科求贤若渴。”郁亮说道。

据了解,万科从2000年左右启动了新动力计划、海盗行动,以及2007年的007行动,近年来又开启了大江大海以及猎头行动,来挖掘行业和社会精英。

对于未来,郁亮指出,万科不能以考分成绩为重,而是将考量更多指标,像制造业、科技行业等各行业对手学习,重新定义所属的行业。

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