上坤地产上市后首份财报:营收82亿增8%,创始人朱静称房产高速发展阶段已过去

上坤地产上市后首份财报:营收82亿增8%,创始人朱静称房产高速发展阶段已过去

上坤地产上市后首份财报:营收82亿增8%,创始人朱静称房产高速发展阶段已过去

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

“房地产行业高土地红利、高融资杠杆红利,以及高速度发展的阶段已经过去了。”上坤地产创始人、董事会主席朱静在3月31日举行的业绩发布会上这样表示。

这也是朱静的业绩会首秀。2020年11月,上坤地产登陆港交所上市,成为过去一年赴港上市最年轻的房企。

此前,上坤地产发布了上市后的首份年报。财报显示,过去一年上坤实现营业收入81.9亿元,同比增长约8.7%;归母净利润约3.6亿元,同比增长62.2%。

“未来毛利率会维持行业平均水平”

对于过去一年的业绩,上坤地产管理层用了“亮点很多”来形容。

财报显示,上坤地产营业收入从2018年的68亿提升到2020年的81.9亿,复合增长率为9.4%。

“上坤地产销售及管理费率保持了相对稳定的占比,2020年,上坤销售费用占比为2.9%,管理费率占比为3.4%。”上坤地产助理总裁陆石媛表示。

收入来源上,上坤地产的收入包括物业销售、物业租赁收入和项目管理服务,其中约98.1%收入来自物业销售。

销售方面,截至2020年末,上坤地产权益合约销售额126.6亿元,较2019年同期增长9.1%,权益合约销售面积77.8万平方米,较2019年同期增长11.1%,销售均价约为每平方米16255元。

不过值得注意的是,过去一年,上坤地产毛利仅为17.9亿元,较上年下降约41.6%,毛利率为21.9%,同比减少18.9个百分点。

对此,陆石媛称:“毛利率下降的主要原因,在于2018年和2019年受项目的单一性以及特殊性的影响。”

历史数据显示,上坤地产2018年毛利润为35亿,为2020年的几乎一倍。

陆石媛称,上坤地产2018、2019年的毛利率高于行业平均水平。具体来看,过去70%收入来自上海樾山项目,该项目系收并购取得,成本低,整体拔高了毛利率水平。

“未来毛利率会维持在20%的行业平均水平。”陆石媛表示。

招拍挂拿地仅占新增土储40%

在土地拓展方面,截至2020年12月底,上坤地产新增项目24个,新增土储约306万平方米,其中63%位于长三角经济区

截止2021年3月30日,上坤的土地储备总建筑面积约716万平方米,其中长三角经济区占比57%,中部核心经济区占比34%,珠三角经济区占比9%。

值得注意的是,上坤的土地获取并非完全依赖土地招拍挂市场。财报显示,招拍挂仅占上坤新增土储的40%。

上坤地产执行总裁周青表示:“上坤一直坚持多元拿地的方式,除了招拍挂以外,有产业的合作,有政府平台的合作,也有同行开发商的合作以及收并购的合作。”

对于产业合作拿地,周青解释道:“并不是做地产开发以外的合作,更多的是整合的要求,整合接触到各种优秀的资源,在二者之间找到接合点,一起获取一些项目,打造一些产品,这样既解决政府对产业的要求,也帮助我们产业合作伙伴落地项目。”

据悉,公司2020年新增土储中约有21%来自产业合作,15%来自政府合作平台。

朱静认为,未来,企业的合作能力是一种非常重要的竞争能力,行业会通过企业间的优势互补形成一个非常好的市场竞争环境。

负债方面,上坤地产剔除预收款后的资产负债率为72.1%,较上年同期下降约11.2个百分点;净负债率为54.3%,较2019年末下降约64.5个百分点;非受限现金(包含抵押存款)短债比为1.53,较上年同期提升约1.27。

相较于此前的“三道红线”全踩,截至去年末,上坤只剩剔除预收款后的资产负债比率尚未达标,为“黄档”企业。

对此,朱静表示:“未来会坚持以三道红线为标准来做公司的整体稳健发展的指标之一,力争三道红线都能达标。”

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