潘石屹“告别”房地产,到底释放了哪些信号?答案清楚了

潘石屹“告别”房地产,到底释放了哪些信号?答案清楚了

曾被曹德旺评价“鬼精鬼精”的潘石屹夫妇,终于在2021年6月16日宣布要“卖掉SOHO中国”了。接盘方没变,依旧是2019年传闻的黑石集团

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根据SOHO中国发布的公告显示:黑石接近达成以约236.58亿港元收购SOHO中国的协议,此交易后,黑石将取得SOHO中国控股权(91%股权),SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。潘氏夫妇退出董事会。

众所周知,过去5年里,潘石屹一直在抛售地产业务。根据界面新闻统计报道,5年来潘氏夫妇累计已经套现近300亿,前后甩卖了“非卖品”上海外滩地王、SOHO海伦广场、静安广场以及凌空SOHO。算上这一次和黑石集团的SOHO中国历史上最大一笔资产出售交易,潘石屹在国内基本不剩什么资产了。曾经的“万通六君子”,我国最早期的一代地产企业家,真的已经彻底“告别”房地产了。

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潘石屹“告别”房地产,从此地产江湖再无潘石屹。我们很意外,但同时又不那么意外。意外的是,2019年时,同样的交易内幕被爆出后,潘曾经亲自站出来解释:SOHO中国的有些资产是“非卖品”。言外之意,网传的交易信息不实,潘石屹不会和房地产告别。只是没想到,最终的交易价格竟然只有2019年时的75%,潘石屹这一次也算是“贱卖”资产了;

不意外的是,我们从一开始就知道,潘最终一定会和房地产行业作断舍离。原因很简单:一则,过去这些年,潘石屹对房地产表现得一直都很“悲观”,他曾经多次在公开场合发表言论称,房地产大势已去,泡沫很严重,未来利润空间会越来越窄;

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二则,潘石屹所经营的地产业务,这些年实际上效益并不好。据SOHO中国年报显示,极其擅长在核心城市建造地标建筑的SOHO中国2020年全年净利润出现腰斩,仅为5.435亿元,同比减少58.83%。而过去三年,其净利润分别只有19亿元,13元,5亿元。这实际上要归因于潘石屹在2013年后的两次转型的失败:2013年,改变公司运营模式,由“开发-销售”转为“开发-自持”;2015年老潘宣布推出SOHO3Q共享办公品牌。他在中国房地产住宅市场最好的时期,选择做“包租公”生意,但国内商业地产的超低租售比,却让他很难赚到做开发时的高额利润。2018年,他甚至在网络上发布视频抱怨,“现在SOHO中国的租金回报率只有3%,而银行的贷款利率却要4%。”

房地产大势已去,叠加自己进错赛道,长期以来公司的效益都不好,这些才是潘石屹选择“卖卖卖”的真正原因。

潘石屹“告别”房地产,到底释放了哪些信号?答案清楚了

潘石屹“告别”房地产,到底释放了哪些信号?又到底给我们哪些启示呢?内行人一语道破,答案清楚了

首先,从潘石屹5年来一直坚定不移“抛售”地产业务一事来看,我们更愿意相信,中国房地产“变天了”——毕竟潘石屹在过往的职业生涯里以对风险的超级嗅觉而著称。用潘石屹的好哥们冯仑的话说就是,房地产进入“后开发时代”。后开发时代的最大特征就是,盘活存量资产。潘石屹显然不擅长这个,但是黑石集团擅长。

比如这次的交易方黑石集团,很多人不了解这家机构,也很疑惑他们为什么和“鬼精鬼精的”潘石屹背道而驰,难道他们不怕交易亏损吗?事实并不是这样,黑石作为“华尔街PE之王”,这些年对中国的投资基本上都是房地产,而且都是房地产存量业务。黑石靠什么赚钱?一方面是靠赚利差,业内人士也透露,黑石接盘SOHO之后,可能会拆分转卖,但必不可少的一道手续就是,雇佣专业团队把写字楼、出租物业,以及一些其它业态做得更好;另一方面,投资机构有天然地抬高股价的优势,尤其是黑石集团,最擅长的就是“捡漏”低估值公司,然后最大化其价值后,再卖掉。

所以,这次交易给我们的最大的启示就是,未来在房地产后开发时代,在存量住房市场下,写字楼、物业这些业态,或是另外一个风口,但没有实力,还是不能碰的。

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其次,如果说李嘉诚的“撤离”是先知先觉,那么潘石屹的“告别”则一定也是后知先觉的,而且是顿悟、彻悟后的理智选择。在如今刀光剑影的房地产市场环境下,尤其是“涉房融资三道红线”、“信贷管控两道红线”、“一年三次集中供地”等调控措施下,其实不管是地产开发商还是潘石屹这样的“包租公”未来的日子都不会好过——融资受限、利润被不断压缩,赚钱越来越辛苦。而且身上可能背着巨大的风险,随时有可能“暴雷”。在这种情况下,选择“告别”房地产,毫无疑问是最好最明智的做法。及早告别,及时抽身,是高手的操作,即便不能赚得更多,但也没关系,因为早已经赚得盆满钵盈了。再看看很多规模前十的房企,现在其实都过得很辛苦,而且多半都被债务压得喘不过来气了。

潘石屹选择在当前这个关键时间节点,“清空”地产业务,彻底“告别”房地产,给我们的第二点启示就是:房地产投资的黄金时代已经结束了。“房住不炒”新周期下,调控或成为常态,尤其是金融收紧一定会继续持续,这意味着靠投资炒作房地产实现资产快速升值的机会越来越渺茫。尤其是国家三令五申“严防死守资金违规向房地产发放”的语境下,未来越来越多的开发商会被淘汰出局,炒房投资客的幻想也会落空。所以,未来不管是开发商,还是投资客,亦或是希望“跟风”投资房产“躺赚”的伪刚需,在投资买房时,都要认清现实,不能再像过去那样盲目且孤注一掷了,不仅要敬畏市场,敬畏调控,更要留有后手;

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再者,表面上看,我们告别的是一个地产圈著名企业家的名字,但是,其实告别的东西有很多。比如,独特的商业嗅觉,胆大心细的市场决断力,与调控政策、地产周期、行业舆情共舞的刀尖上的艺术。毕竟潘石屹那一代地产商,还是很愿意花心思造房子的,而且他们作为中国房地产开天辟地级的人物,对我国房地产的更新迭代、规范发展等都有深远的影响。

潘石屹“告别”房地产给我们的第三点启示就是,房地产市场真的已经彻底“变天”了,这个行业正被努力剥去金融属性,越来越像制造业了。这意味着,房地产的“造富”神话,将告一段落。换个角度来思考,房地产这一轮大周期过去了,能及时离场的都会在下一个时代成为old money。我们不得不怀疑,“一向精明”的潘石屹,可能在下另一盘大棋。

最后我们想说的是,潘石屹并不存在“跑了”一说,因为SOHO中国早就不是中资企业。2013年,其就被爆出由Boyce Limited和Capevale Limited,各持股份32.03%。不仅如此,潘石屹的老婆,SOHO中国的实际控制人张欣,早就被媒体爆出是美国籍。

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中国实际上不乏赚了钱然后投资海外的案例。潘石屹更是如此。公开资料显示,2011年,潘石屹以7亿美元,买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;2012年,又花6亿美元,收购了曼哈顿公园大道广场49%股权;2013年,张欣又联手巴西Safra家族,以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。

潘石屹“告别”房地产,这事本质上并没有对与错。每个人都可以有自己的见解,就像当年李嘉诚“撤离”一样,可能纯粹只是商人逐利的最直接的体现。他们因为是公众人物,只是不小心被曝光了而已,其实在中国还有千千万万这样的人在偷偷摸摸干着和他们一样的事。

现在大家更关心的是,潘“告别”耕耘了30年之久的房地产后,下一站他的身份到底会是什么?网红达人、摄影师、程序员,还是演员?

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