窥报|时代中国:破与立

窥报|时代中国:破与立

(作者|黄小妹 来源|风财讯)

3月24日,时代中国举行2020全年线上业绩发布会。销售首破千亿是业绩会最大亮点。

2020年,时代中国合同销售额达1003.8亿元,首破千亿,同比增长28.1%。

“去年执行过程中,比原来预期要好。”时代中国董事会主席、执行总裁兼执行董事岑钊雄在业绩会上表示,能达成千亿销售得益于其准备充分,同时公司90%的土储位于大湾区,随着区域销售的回暖,整体销售业绩被带动。

行业整体规模增速下滑背景下,深耕湾区的时代中国跨越千亿门槛,实现规模跃升,实属一大利好。

规模站上千亿的背后,市场更为聚焦时代中国的利润质量。时代中国2020年净利润很大部分来自于银行利息、重新计量联营公司的既有权益、附属公司的议价收购收益、出售附属公司收益、外汇净收益。这部分利润更多是纸面利润,波动性大。

如何提升利润质量,实现有质量的增长?或许是时代中国千亿之后的第一个课题。可喜的是,城市更新业务正在成为时代中国的利润增长点。

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2020年,时代中国全年实现合同销售额达1003.8亿元,超额完成823亿元的年度目标,完成率达122%,首破千亿,同比增长28.1%。

高增长的销售并没有贡献过多的营收、利润。时代中国营收385.8亿元,同比下降9.1%;净利润53.7亿元,同比减少3.5%;归属母公司股东净利润49.4亿元,同比下降5.2%。

关于营收微降的原因,时代中国首席财务官近半年的黄嗣宁表示,去年收入下降主要有两个原因,一方面受疫情影响,物业销售交付延迟,另一方面2019年底物业管理业务分拆上市后,相关收入不再合并入时代中国全年业绩报表。

有一组数据可以佐证。2020年城市更新取得54.5亿元收入,同比增长151.5%,但物业销售收入326.7亿元,同比减少了16.4%。表明,时代中国营收减少主要源于物业销售交付面积减少。

2020年时代控股的净利润率为12.8%,与2019年(12.28%)相比有小幅上升。这意味时代中国净利下降主要因为营收下降造成。

相比营收、利润下滑现象,时代中国利润质量引发市场关注。年报显示,2020年时代中国净利润53.7亿元,同比减少3.5%。

如果继续拆解净利润组成部分,可以发现,净利润的增加主要来自于其他收入及收益。

其他收入及收益的增加接近19.35亿元,占净利润36.03%,成为时代中国净利润在2020年提高的重要因素。

2020年财报中可以看到其他收入及收益的明细。包括,银行利息收入、出售附属公司收益、外汇净收益等。

查看2020年财报发现,银行利息收入、重新计量联营公司的既有权益、附属公司的议价收购收益、出售附属公司收益、外汇净收益共5项收入为时代中国2020年利润主要贡献因素。

对比往年数据,这五项收入波动性大。例如重新计量联营公司的既有权益一项,2020年收入3.12亿元,前3年这一项均为0;出售附属公司收益2020年收入0.99亿元,2018年收入为0;外汇净收益2020年收入1.65亿元,2017年收入为0。

2020年时代中国净利润的36.03%由波动性较大的其他收入及收益贡献,这是市场关注其利润质量的缘由所在。

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可喜的是,关于利润质量,时代中国释放了另一利好消息:高毛利的城市更新业务将为时代中国带来利润的稳定增长。

财报数据显示,时代中国去年城市更新业务的收入约为54.5亿元,同比增长151%,主要来自广州、佛山等地区的城市更新项目。

截至2020年12月31日,时代中国城市更新项目总数超过160个,潜在总建筑面积约5,337万平方米。转化方面,过去一年合共转化的城市更新项目达到8个,总体的建筑面积也有262万平方米,其中5块土地已经成功转为公司土储,总体建筑面积约为220万平方米。

城市更新已成为时代中国最重要的拿地策略,岑钊雄表示:“我们新增土储的安排是有50%来自城市更新和产城融合,对公开招拍挂市场的依赖比较低,所以集中供地政策实施对我们也不会带来太大影响。”

将城市更新作为拿地策略主力的考量在于,城市更新逐渐成为时代中国的利润增长点。

岑钊雄介绍,因为时代中国较早进入城市更新业务,投入没有想象的那么高。这种情况下,我们投入的比较早,现在很多项目已经陆续转化之中,对新增土地储备带来帮助,对利润构成重要帮助。

“从前年开始,城市更新业务陆续对公司整体利润贡献已经产生了正面帮助。一方面有较多旧改项目,同时房地产开发业务保持一定规模增长,这是时代中国保持高质量健康发展的原因。

对于未来城市更新业务的年度发展,岑钊雄在业绩发布会上透露:“较去年转化的8个项目,今年无论是数量还是面积都会有不小的增长。”

可以预见的是,城市更新未来将不断增厚时代中国的利润质量,给了市场一颗定心丸。岑钊雄对于时代中国的发展方向定调,更是给了市场一针强心剂。

“2021年的目标为1100亿元,约增长10%。接下来公司主要的发展方向,不仅仅是合同销售额的增长,更重要的是利润的增长,还有财务报表持续的改善”。

“三道红线”方面,时代中国剔除预收账款的资产负债率约为78.6%,净负债率66%,现金短债比2.1倍,两条线达标,一道红线略超。岑钊雄表示,未来一到两年内会把这条红线解决掉。

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